La plupart des dirigeants que je rencontre dans le Pas-de-Calais ont un rapport ambigu avec l'immobilier. Ils savent que c'est un bon placement. Mais entre gérer un locataire, courir après des travaux, surveiller les réformes fiscales sur le LMNP et s'occuper de leurs impôts, beaucoup n'ont simplement pas le temps.
Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, résolvent exactement ce problème. Vous achetez des parts dans une société qui détient et gère un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique). Vous percevez des loyers proportionnels à votre investissement, chaque trimestre, sans jamais avoir à appeler un plombier.
C'est de l'immobilier comme placement financier. Et ça change tout pour un dirigeant dont le temps est limité.
Pourquoi les SCPI sont particulièrement adaptées aux dirigeants
Au-delà de la simplicité de gestion, les SCPI présentent plusieurs avantages structurels pour un profil de dirigeant :
- Ticket d'entrée flexible : on commence à partir de 200 € par part sur certaines SCPI récentes, sans recourir nécessairement à un crédit immobilier
- Revenus réguliers : les loyers sont versés trimestriellement (parfois mensuellement), ce qui en fait un complément de revenus prévisible
- Diversification géographique et sectorielle : une seule SCPI peut détenir des actifs dans 8 à 15 pays européens, dans des secteurs variés
- Investissement via plusieurs enveloppes : comptant, crédit, assurance vie, holding, démembrement, chaque situation appelle un mode d'entrée différent
- Aucune contrainte de gestion : la société de gestion s'occupe de tout (locataires, baux, travaux, comptabilité)
Un dirigeant qui investit 100 000 € dans des SCPI à 6 % de rendement perçoit 6 000 € de revenus annuels, sans rien gérer. C'est l'équivalent d'un appartement T2 loué, mais sans le locataire, sans les charges de copropriété et sans les nuits à surveiller les fuites d'eau.
Les 4 SCPI avec lesquelles je travaille
Je ne travaille pas avec toutes les SCPI du marché, il en existe plus de 200. Je sélectionne des partenaires selon des critères stricts : qualité du parc immobilier, solidité de la société de gestion, politique de distribution, historique de performance et transparence des frais. Voici les quatre que je recommande actuellement.
Corum AM
Corum Origin
Diversifiée Europe Label ISRTDVM 2023
6,06 %
La référence du marché. Lancée en 2012, Corum Origin est l'une des SCPI les plus solides avec une capitalisation supérieure à 4 milliards d'euros. Elle investit dans une dizaine de pays européens (Pays-Bas, Irlande, Espagne, Portugal, Allemagne…) sur des actifs de bureau, commerce et logistique. La société de gestion affiche un objectif de distribution minimale de 6 % par an, qu'elle a tenu ou dépassé chaque année depuis sa création.
2023
6,06 %
2022
6,01 %
2021
7,12 %
2020
6,06 %
2019
6,26 %
Prix de part : 1 135 € · Frais de souscription : 11,96 % · Délai de jouissance : 5 mois
Remake AM
Remake Live
Commerce & Santé Sans frais d'entréeTDVM 2023
7,79 %
La SCPI la plus performante du marché sur ces deux dernières années. Lancée en juin 2022 par Remake AM, elle se distingue par l'absence de frais de souscription (remplacés par des frais de retrait) et un positionnement orienté commerce de périphérie, santé et résidentiel géré. Remake Live a distribué 7,79 % en 2023, ce qui en fait la meilleure performance du secteur sur l'exercice. Prix de part accessible, idéal pour commencer.
2023
7,79 %
2022
7,67 %
Prix de part : 204 € · Frais de souscription : 0 % (frais de retrait 6 %) · Délai de jouissance : 3 mois
Arkéa REIM
Transition Europe
ESG / Transition énergétique Label ISRTDVM 2023
%
SCPI labellisée ISR centrée sur la transition énergétique et environnementale. Elle investit dans des actifs immobiliers qui répondent aux exigences environnementales les plus strictes (bureaux à haute performance énergétique, logistique verte, actifs en cours de rénovation). Pour un dirigeant soucieux de l'impact de ses placements, c'est la SCPI qui allie rendement et sens.
2023
%
2022
%
Atland Voisin
Comète
Diversifiée Sans frais d'entréeTDVM 2023
%
Lancée en 2022 par Atland Voisin, Comète est une SCPI sans frais d'entrée qui vise une diversification sectorielle et géographique large. Elle investit en France et en Europe sur des actifs de bureaux, locaux d'activités, commerces et résidentiel. Son modèle sans frais de souscription la rend particulièrement adaptée à un investissement en assurance vie ou en démembrement.
2023
%
2022
%
Prix de part : 200 € · Frais de souscription : 0 % ·
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) sont calculés conformément aux recommandations de l'ASPIM.
Comment investir dans des SCPI : les 4 modes selon votre situation
En direct (comptant)
Vous achetez des parts avec votre argent personnel. Les loyers sont imposés à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). Idéal si vous êtes dans une tranche marginale basse ou en faible imposition (retraite, démembrement).
Via assurance vie
Certains contrats permettent d'intégrer des SCPI en unités de compte. La fiscalité de l'AV s'applique : les loyers capitalisent sans imposition annuelle, et la sortie est taxée à 7,5 % après 8 ans (abattement inclus). Idéal pour la retraite ou la transmission.
Via holding
La holding achète les parts, perçoit les loyers, les capitalise à l'IS (15-25 %). Les revenus restent dans l'enveloppe professionnelle. Pertinent si vous avez déjà une holding patrimoniale et des liquidités à investir.
En démembrement (nue-propriété)
Vous achetez la nue-propriété des parts à prix réduit (15-30 % de décote) sans percevoir de loyers pendant 5-10 ans. À terme, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Puissant si vous n'avez pas besoin de revenus immédiats.
La fiscalité des SCPI : ce qu'il faut savoir
C'est souvent le point qui génère le plus de questions. La fiscalité des SCPI dépend principalement du mode d'investissement et de votre situation personnelle.
En détention directe : les revenus distribués sont des revenus fonciers, imposés au taux marginal d'imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un dirigeant à 41 % de TMI, cela représente une imposition de 58,2 % sur les loyers. C'est le mode le moins efficace fiscalement pour les contribuables fortement imposés.
Via assurance vie : les loyers des SCPI en UC sont réinvestis dans le contrat sans imposition annuelle. La plus-value est imposée uniquement à la sortie, avec l'avantage fiscal de l'AV (abattement de 4 600 € / 9 200 € par an après 8 ans). C'est le mode à privilégier pour un investissement long terme à objectif retraite.
Via holding : les loyers sont taxés à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Pour un dirigeant à 41 % de TMI, investir via holding peut diviser par deux la fiscalité sur les revenus locatifs. Les capitaux restent dans la holding et se réinvestissent.
| Mode d'investissement | Fiscalité sur les loyers | Profil adapté |
|---|---|---|
| Direct (personne physique) | TMI + 17,2 % (jusqu'à 58,2 %) | Faible imposition, retraite |
| Assurance vie (UC SCPI) | 0 % pendant la durée du contrat | Objectif retraite, transmission |
| Via holding patrimoniale | IS 15 % ou 25 % | Dirigeant avec holding existante |
| Nue-propriété (démembrement) | 0 % pendant le démembrement | Pas de besoin de revenus immédiats |
Les points de vigilance à connaître
Les SCPI ne sont pas sans risques. Avant d'investir, voici les points à garder en tête :
- Risque de liquidité : la revente de parts n'est pas instantanée comme en bourse. Sur certaines SCPI, le délai peut aller de quelques semaines à plusieurs mois selon le marché secondaire
- Capital non garanti : le prix des parts peut baisser si la valeur du parc immobilier diminue (comme cela s'est vu en 2023 sur certaines SCPI de bureaux)
- Délai de jouissance : entre l'achat des parts et le premier loyer perçu, comptez 3 à 6 mois selon les SCPI
- Frais de souscription : sur les SCPI traditionnelles (comme Corum Origin), des frais d'entrée de 10-12 % s'appliquent. Ils sont amortis sur la durée, mais impliquent un horizon d'investissement d'au moins 8-10 ans
- Fiscalité des SCPI européennes : Corum Origin investit à l'étranger. Les loyers issus de pays hors France peuvent bénéficier d'une fiscalité réduite via les conventions fiscales bilatérales
Questions fréquentes
Peut-on investir dans des SCPI via son PER ?
Certains PER le permettent, mais l'offre reste limitée. La plupart des SCPI accessibles en PER sont des SCPI ISR ou solidaires. Si vous souhaitez cumuler SCPI et avantage fiscal du PER, renseignez-vous auprès de votre conseiller sur les contrats compatibles.
Est-ce qu'on peut acheter des SCPI à crédit ?
Oui, certaines banques et établissements de crédit financent l'achat de parts de SCPI. L'effet de levier peut améliorer la rentabilité si le rendement des parts est supérieur au taux du crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire la facture fiscale.
Quelle est la mise de départ minimum ?
Cela dépend de la SCPI. Remake Live et Comète permettent d'entrer à partir de 200 €. Corum Origin à partir de 1 135 € (une part). En pratique, un investissement significatif commence souvent à 10 000-20 000 € pour générer un flux de revenus perceptible.
SCPI ou immobilier en direct : que choisir ?
Ce n'est pas forcément l'un ou l'autre. L'immobilier en direct (appartement, LMNP) offre plus de contrôle et peut être plus performant avec un bon levier crédit. Les SCPI offrent la diversification, la simplicité de gestion et la liquidité relative. Pour un dirigeant dont le temps est précieux, les SCPI complètent souvent avantageusement un patrimoine immobilier existant.
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