L'IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière — est entré en vigueur en 2018 en remplacement de l'ISF. Il ne frappe plus l'ensemble du patrimoine, mais uniquement le patrimoine immobilier net. Résultat : beaucoup de contribuables qui n'étaient pas à l'ISF se retrouvent à l'IFI, et beaucoup d'autres ignorent qu'ils y sont soumis.
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026, vous êtes concerné. La déclaration se fait en même temps que votre déclaration de revenus, via le formulaire 2042-IFI — dont les délais courent en ce moment.
Ce qui entre dans l'assiette IFI
L'IFI s'applique sur la valeur nette de l'ensemble des biens et droits immobiliers que vous détenez directement ou indirectement :
- Immobilier détenu en direct — résidence principale (avec abattement de 30 %), résidences secondaires, biens locatifs
- Parts de SCI, SCPI, OPCI — à hauteur de la fraction immobilière du patrimoine de la société
- Parts de sociétés à prépondérance immobilière — holding dont l'actif est composé à plus de 50 % de biens immobiliers
- Unités de compte immobilières dans un contrat d'assurance vie (fonds immobiliers)
- Usufruit sur des biens immobiliers (évalué à la valeur en pleine propriété sauf cas particuliers)
Piège courant : les dirigeants qui ont logé leur immobilier dans une SCI à l'IS pensent parfois être hors champ. Faux. Les parts de SCI sont imposables à l'IFI à hauteur de leur valeur vénale réelle, déduction faite des dettes de la société. Le montage SCI n'efface pas l'IFI — il peut en revanche créer des dettes déductibles.
Ce qui n'entre pas dans l'assiette IFI
- Les biens professionnels — l'immeuble que vous utilisez pour votre activité professionnelle, ou vos parts de société d'exploitation (si vous exercez votre activité principale dans cette société et détenez plus de 25 % des droits de vote)
- Les placements financiers — actions, obligations, assurance vie (hors UC immobilières), PEA, PER, livrets
- Les biens ruraux loués à long terme sous certaines conditions
- Les parts de GFI (Groupements Forestiers d'Investissement) pour la fraction forestière
Exonération biens professionnels : si vous êtes dirigeant d'une société qui détient des locaux professionnels, ces locaux peuvent être exonérés d'IFI à condition qu'ils soient nécessaires à l'activité et que vous exerciez votre fonction de direction à titre principal. Cette exonération est puissante mais ses conditions d'application sont strictes — elle mérite une analyse au cas par cas.
Le passif déductible
L'IFI frappe le patrimoine net. Vous pouvez donc déduire certaines dettes :
- Emprunts immobiliers en cours — capital restant dû au 1er janvier, pour les biens entrant dans l'assiette
- Dettes de travaux sur les biens imposables (factures dues au 1er janvier)
- Impôts dus sur les biens immobiliers — taxe foncière de l'année en cours si due au 1er janvier
- Dettes de la SCI — au prorata de votre quote-part
En revanche, les dettes déductibles sont plafonnées pour les patrimoines très importants (au-delà de 5 M€, une règle de plafonnement s'applique). Pour la grande majorité des contribuables, ce plafonnement ne joue pas.
Le barème IFI 2026
Le barème IFI est progressif. Il s'applique sur l'ensemble du patrimoine net taxable dès lors que celui-ci dépasse 1 300 000 €.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt sur la tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % | Jusqu'à 2 500 € |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % | Jusqu'à 8 890 € |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % | Jusqu'à 24 300 € |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | Jusqu'à 62 500 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | — |
Décote pour les patrimoines proches du seuil : pour éviter un effet de seuil brutal, une décote s'applique si votre patrimoine net est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle est calculée ainsi : décote = 17 500 − 1,25 % × patrimoine net. Elle réduit mécaniquement l'IFI dû au voisinage du seuil.
Simulateur IFI 2026
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Renseignez la valeur vénale de vos biens immobiliers et vos dettes déductibles. Le calcul tient compte de l'abattement résidence principale et de la décote au voisinage du seuil.
5 stratégies pour réduire votre IFI
Démembrement de propriété
Donner la nue-propriété d'un bien réduit votre assiette IFI à la valeur de l'usufruit uniquement. L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété — mais si le nu-propriétaire est un enfant adulte, c'est lui qui déclarera en principe la valeur de la nue-propriété à son patrimoine IFI (souvent nul).
Réduction assiette : 40 à 70 % selon l'âgeFinancer l'immobilier par emprunt
Un crédit immobilier est déductible de l'assiette IFI à hauteur du capital restant dû. Financer un achat à crédit plutôt qu'en fonds propres réduit mécaniquement votre patrimoine net taxable — tant que l'emprunt court.
Déduction euro pour euro du capital restant dûDon à un organisme d'intérêt général
Les dons à des fondations reconnues d'utilité publique, des associations habilitées ou des établissements de recherche ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.
Réduction IFI = 75 % du don, max 50 000 €/anRéorienter l'épargne vers le financier
Les placements financiers — actions, assurance vie, PER, PEA — ne sont pas dans l'assiette IFI. Arbitrer une partie de l'immobilier locatif vers des actifs financiers réduit structurellement la base imposable, sans nécessairement sacrifier le rendement.
Hors assiette IFI à 100 %Exonération des biens professionnels
Les parts de votre société d'exploitation et les biens immobiliers nécessaires à votre activité professionnelle peuvent être totalement exonérés d'IFI. Les conditions sont précises (participation, fonction de direction, activité principale) mais l'exonération est totale quand elle s'applique.
Exonération totale si conditions rempliesGFI et groupements forestiers
Les parts de Groupements Forestiers d'Investissement bénéficient d'une exonération partielle d'IFI (75 % de la valeur des bois et forêts). C'est un outil de niche, mais cohérent pour un patrimoine en quête de diversification et d'optimisation IFI simultanément.
Exonération 75 % de la fraction forestièreIFI et dirigeant : le cas particulier des parts sociales
Un dirigeant peut détenir des parts dans une société qui possède de l'immobilier (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux). Ces parts entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction immobilière du patrimoine de la société — sauf si les biens sont qualifiés de biens professionnels.
Concrètement : si votre holding détient 60 % d'actifs financiers et 40 % d'actifs immobiliers, seuls 40 % de la valeur de vos parts seront soumis à l'IFI. Si en revanche la société est à prépondérance immobilière (plus de 50 % d'actifs immobiliers), c'est la totalité de la valeur des parts qui entre dans l'assiette.
La structuration de la holding — notamment la répartition actifs immobiliers / actifs financiers — peut donc avoir un impact direct sur votre IFI. C'est un point à surveiller si vous avez une holding patrimoniale ou une SCI familiale.
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