Pendant des années, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offrait deux avantages fiscaux simultanés : déduire les amortissements du bien pour réduire les revenus locatifs à zéro ou presque, et bénéficier du régime des plus-values des particuliers à la revente, sans tenir compte de ces amortissements. C'était ce que les professionnels appellent une "double niche".
La loi de finances 2025 a mis fin à cette double niche pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Ce que ça change concrètement, qui est vraiment touché, et quoi faire si vous êtes déjà en LMNP : voici le point complet.
Ce qui change : les amortissements réintégrés dans la plus-value
Avant la réforme, quand vous vendiez un bien en LMNP, la plus-value était calculée ainsi :
Plus-value = Prix de vente - Prix d'acquisition (sans déduire les amortissements)
Depuis le 1er janvier 2025, pour les cessions de biens acquis à compter de cette date, la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements déduits pendant la période de location :
Plus-value = Prix de vente - (Prix d'acquisition - Amortissements déduits)
Autrement dit, les amortissements que vous avez déduits pendant des années viennent augmenter la plus-value imposable à la revente.
L'impact chiffré : un exemple concret
Un appartement acheté 200 000 euros en 2025, loué en meublé pendant 15 ans, puis revendu 280 000 euros. Sur 15 ans, les amortissements déduits s'élèvent à 60 000 euros (amortissement du bien à 2 % par an sur 150 000 euros de valeur hors terrain).
| Calcul | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € | 280 000 € |
| Base de calcul du prix d'acquisition | 200 000 € | 200 000 - 60 000 = 140 000 € |
| Plus-value brute | 80 000 € | 140 000 € |
| Abattements pour durée de détention (15 ans) | - 60 % IR, - 16,5 % PS | - 60 % IR, - 16,5 % PS |
| Base imposable nette | 32 000 € (IR) + 66 800 € (PS) | 56 000 € (IR) + 116 900 € (PS) |
| Impôt total estimé | ~7 100 € | ~12 700 € |
Dans cet exemple, la facture fiscale à la revente est presque doublée. Sur un portefeuille de plusieurs biens et des amortissements cumulés importants, l'impact peut être très significatif.
Point important : les abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, totale de PS après 30 ans) continuent de s'appliquer. Pour les biens détenus très longtemps, l'impact de la réforme est donc amorti dans le temps.
Ce qui n'a pas changé : ce que vous pouvez encore faire
La réforme ne remet pas en cause tous les avantages du LMNP. Les amortissements continuent de réduire vos revenus locatifs imposables pendant la période de détention. Si vous n'avez pas l'intention de revendre dans les prochaines années, l'avantage fiscal à court terme reste réel.
Les biens acquis avant le 1er janvier 2025 conservent leur ancien régime de calcul de plus-value. La réforme ne s'applique qu'aux acquisitions postérieures à cette date. Si vous avez déjà un bien en LMNP acquis avant 2025, vous n'êtes pas concerné par la réintégration des amortissements à la revente.
Les stratégies pour s'adapter
1. Conserver longtemps pour bénéficier des abattements
Les abattements pour durée de détention restent en vigueur. Plus vous gardez le bien longtemps, plus l'impact de la réintégration des amortissements est dilué. À partir de 22 ans de détention, l'exonération d'IR est totale. À 30 ans, l'exonération de prélèvements sociaux est totale également.
2. La SCI à l'IS pour les nouveaux investissements
La SCI soumise à l'IS permet également de pratiquer des amortissements et de réduire les revenus imposables. La fiscalité à la cession est différente : c'est la plus-value professionnelle qui s'applique, avec réintégration des amortissements, mais à l'IS (15 % ou 25 %). Pour certains profils, c'est un régime plus prévisible et plus cohérent avec une stratégie patrimoniale globale.
3. La nue-propriété pour les nouveaux investissements
Investir en nue-propriété de SCPI ou d'appartements en démembrement vous sort complètement de la problématique LMNP. Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus (donc pas d'impôt sur des loyers). À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété sans plus-value fiscale sur le remembrement. C'est une alternative intéressante pour les dirigeants à la TMI élevée.
4. Revenir à la location nue si les amortissements restants sont faibles
Si vous avez un bien en LMNP depuis de nombreuses années et que les amortissements déductibles restants sont faibles, repasser en location nue peut simplifier votre gestion et éviter les cotisations sociales en cas de requalification en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
La réforme LMNP de 2025 n'a pas tué le statut. Elle l'a simplement rendu moins attractif pour les investisseurs à court ou moyen terme qui espéraient une double exonération. Pour les investisseurs de long terme, ou ceux qui diversifient intelligemment leurs véhicules d'investissement, l'immobilier locatif reste un excellent outil patrimonial.
La question n'est plus "LMNP ou pas", mais "quel véhicule d'investissement pour mon profil fiscal et mes objectifs de transmission". C'est précisément le type d'arbitrage qu'un bilan patrimonial permet de clarifier.
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